Pedro del Alcázar Narváez, Director General de Pmg Consulting, nos ofrece una perspectiva valiosa sobre la evolución del mercado inmobiliario en Madrid y sus alrededores. Madrid, conocida por ser una de las ciudades más atractivas para vivir, estudiar y trabajar en el mundo, ofrece una riqueza cultural, educativa y laboral incomparable. Sin embargo, este atractivo también plantea desafíos importantes en cuanto al acceso a la vivienda.

La diversidad cultural de Madrid se manifiesta a través de sus renombrados museos, teatros históricos y una escena culinaria vibrante. Desde el icónico Museo del Prado hasta el majestuoso Teatro Real y los restaurantes que ofrecen una amplia gama de platos internacionales, la ciudad brinda una experiencia cultural y gastronómica excepcional. Esta diversidad cultural no solo atrae a visitantes de todo el mundo, sino que también contribuye a la creciente demanda de viviendas por parte de aquellos que desean establecerse en Madrid.

Además de su oferta cultural, Madrid alberga algunas de las instituciones educativas más destacadas de España, como la Universidad Complutense de Madrid y la Universidad Politécnica de Madrid. Estas universidades atraen a estudiantes nacionales e internacionales, consolidando la posición de Madrid como un centro educativo de primer nivel. Esta demanda de educación superior se traduce en la necesidad de viviendas para estudiantes en la ciudad.

No obstante, uno de los desafíos más apremiantes que enfrenta Madrid es la creciente escasez de viviendas, lo que ha resultado en un aumento constante de los precios inmobiliarios en los últimos años. En 2023, el precio promedio por metro cuadrado en la provincia de Madrid aumentó en un 4.8% en comparación con el año anterior, alcanzando los 3,208 euros por metro cuadrado.

Aunque los barrios más exclusivos de Madrid, como Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín y Retiro, siguen liderando en términos de precios elevados, el año 2023 vio un aumento de más del 10% en otros barrios, como Alpedrete (12.4%, 2,123 euros/m2), o Loeches y Los Hueros, con incrementos del 16.6% y 16.2%, respectivamente. Este aumento en los precios ha llevado a una búsqueda de alternativas fuera del centro de la ciudad, estimulando el desarrollo inmobiliario en áreas periféricas.

Para el año 2024, no se anticipan aumentos de precios tan pronunciados ni generalizados

El impacto de la subida de los tipos de interés en 2023 ya ha comenzado a reflejarse en una disminución en el número de transacciones inmobiliarias, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano, lo que sugiere que en 2024 se experimentará una estabilización en los precios.

En lo que respecta a la venta de viviendas de obra nueva y de segunda mano, se espera que las primeras continúen al alza en 2024, aunque a un ritmo más moderado en comparación con años anteriores. Por otro lado, en el segmento de viviendas de segunda mano, es posible que se encuentren algunas rebajas, aunque estas serán, en general, de carácter moderado. Esta diversidad de tendencias brinda a los compradores una gama de opciones para elegir, ya sea que busquen viviendas nuevas o de segunda mano.

El mercado residencial seguirá caracterizado en 2024 por el desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que mantendrá las transacciones en niveles similares a los de 2023. La buena noticia para quienes buscan financiamiento hipotecario es que las tasas de interés están disminuyendo, lo que podría aliviar la carga financiera de los compradores.

Los compradores en el mercado de viviendas de lujo parecen estar relativamente inmunes al impacto de la inflación, los crecientes costos de vida y la deuda. Diversos estudios sugieren que estos compradores confían en que lo peor ya ha quedado atrás y esperan un aumento del precio de este segmento de alrededor del 5% en los próximos meses en Madrid. Esta confianza en el mercado de viviendas de lujo puede atribuirse a la solidez financiera de los compradores en este segmento, quienes suelen disponer de recursos financieros significativos.

En cuanto al mercado del alquiler a largo plazo, se espera que continúe su tendencia alcista

El año pasado, se alcanzó un máximo histórico a nivel nacional, con un precio promedio de 11.69 euros por metro cuadrado, superando incluso la marca registrada durante la burbuja inmobiliaria de 2007. En Madrid, el precio promedio fue aún mayor, llegando a los 16.2 euros/m2, lo que representó un aumento del 11.9% en comparación con diciembre de 2022.

Este aumento en los precios de alquiler refleja la creciente demanda de viviendas en alquiler en Madrid, una ciudad que atrae a estudiantes, profesionales y expatriados en busca de opciones de alquiler de calidad. La oferta limitada de viviendas en alquiler ha llevado a un aumento en los precios, creando un desafío para aquellos que buscan alojamiento asequible en la capital.

Se espera que esta tendencia alcista en los precios de alquiler continúe en 2024 debido a la creciente demanda y la falta de oferta de viviendas en alquiler. En el último año, la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido de manera significativa en Madrid, un 26%, según portales inmobiliarios como Idealista.

Esta disminución en la oferta de viviendas en alquiler destaca la necesidad de una mayor inversión en proyectos de desarrollo de viviendas destinadas al alquiler a largo plazo. La construcción de nuevas unidades de alquiler podría ayudar a satisfacer la creciente demanda y, con suerte, estabilizar los precios en el futuro.

Todos estos datos subrayan la marcada escasez de viviendas en Madrid, una situación que está generando tensión en el mercado inmobiliario y dificultando que muchas familias puedan acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler.

Este desafío no es exclusivo de Madrid, sino que se extiende a muchas otras áreas metropolitanas en todo el mundo. El crecimiento urbano y la concentración de población en las ciudades están generando una demanda creciente de viviendas, lo que plantea cuestiones cruciales sobre la planificación urbana y la inversión en infraestructura.

En este contexto, es crucial promover y desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios que aumenten la oferta de viviendas y fomenten la tan deseada reducción de precios en Madrid. Esto es especialmente relevante considerando los anuncios recientes que indican que Madrid y Cataluña concentrarán el 50% de la demanda de vivienda en España en los próximos 15 años, lo que requerirá la construcción de más de 800,000 viviendas en ese período.

En resumen, el año 2024 parece augurar una disminución en las transacciones en el mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid, aunque los precios de compra y alquiler seguirán en aumento en general. La obra nueva experimentará un incremento moderado en los distritos centrales de la capital y en municipios del área metropolitana, mientras que algunas rebajas podrían verse en las viviendas de segunda mano en otros barrios. No obstante, se espera que el alquiler continúe subiendo, con un aumento de hasta un 10% durante este año. La falta de viviendas en Madrid es un desafío que requerirá soluciones innovadoras y una inversión estratégica a largo plazo para garantizar que la ciudad siga siendo un lugar accesible y atractivo para vivir.